La menace d'une bulle immobilière au Canada ressurgit

De plus ne vous fiez pas aux économistes des banques pour dire que tous vas bien, n’oubliez pas c’est vous qui êtes leurs gagnes pains.

Fiez-vous à des comités experts indépendants, même l’OCDE a fait une mise en garde contre la bulle immobilière qui sévit au Canada.

N’oubliez pas s’il y a une forte baisse de la valeur de la maison, c’est souvent au renouvellement de leur hypothèque que les gens perdent leurs maisons, car la banque vous accorde l’emprunt selon la valeur du marché.

Donc, s’il y a une dévaluation sur le marché immobilier ex : 25 %, la banque réduira son hypothèque de 25 % et vous demandera de fournir la différence, pour une maison de 300,000 $ vous devez trouver vous-même plus de 75,000 $, ce qui tue actuellement les Américains, car ils n’ont pas les moyens de renouveler leurs hypothèques.

imagePour la première fois depuis 30 ans, Montréal, Ottawa, Toronto, Vancouver, Calgary et Edmonton sont menacées par une bulle immobilière qui pourrait provoquer une baisse de la valeur des propriétés de près de 40 % dans certains secteurs, a averti le Centre canadien de politiques alternatives (CCPA) dans un rapport publié mardi.

Canada Housing Bubble - grap 1 Par le passé, explique le CCPA, le prix moyen des maisons dans ces « zones sensibles » se situait entre 150 000 $ et 220 000 $. Aujourd’hui, ce prix dépasse les 300 000 $.

«L’explosion des bulles immobilières se produit rarement au Canada, mais la forte augmentation du prix des maisons dans toutes ces villes montre tous les signes d’un accident sur le point de se produire», a expliqué David Macdonald, l’auteur du rapport. .

Les marchés immobiliers des six villes, les plus importants du pays, paraissent en tout cas bien plus instables qu’une génération plus tôt, notamment après l’augmentation soutenue des prix observée sur la période 2002-2007, indique le rapport du CCPA.

Canada Housing Bubble - grap 2 Il y a 10 ans, le prix de vente des maisons représentait environ 3 à 4 fois le revenu annuel moyen des Canadiens. Aujourd’hui, ce prix représente entre 4,7 et 11,3 fois le revenu annuel moyen au pays.

Les prix des maisons sont totalement déraisonnables, il n’est pas normal que les prix des maisons à Montréal augmentent de 110 % à l’intérieur de 10 ans, quand votre salaire n’a augmenté que 30 à 40 % avant impôt.

Le chercheur associé David Macdonald a dit croire qu'il était «unique et inquiétant» de voir ainsi les prix hors de la zone de confort dans tous les principaux marchés canadiens

Alors que les prix augmentent, les détenteurs d’hypothèque se retrouvent de plus en plus exposés aux fluctuations des taux, a souligné David Macdonald. Et à mesure que les taux d’intérêt se rapprochent de zéro, les détenteurs d’hypothèques à taux variable ont de plus en plus de mal à honorer leurs paiements mensuels.

«Ce qui inquiète aujourd'hui, c'est que les six principaux marchés, pas seulement Vancouver et Toronto, sont hors de cette zone de confort, a mentionné M. Macdonald. Les prix moyens dans ces six principaux marchés se situent au-dessus de 300 000$.»

Et la tendance à l'adoucissement ne signifie pas nécessairement que les marchés ont émergé de la bulle, a-t-il ajouté.

Canada Housing Bubble - grap 3 En utilisant l’effondrement du marché immobilier américain de 2006 comme modèle et en simulant les conditions actuelles du marché, le CCPA estime que les propriétaires de Montréal et d’Edmonton pourraient être durement touchés. Leurs propriétés pourraient respectivement perdre 34 % et 38 % de leur valeur au cours des trois prochaines années, selon le pire des scénarios.

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Extrait de:  Canada’s Housing Bubble, An Accident Waiting to Happen, David Macdonald, CCPA, August 2010

How Canada Compares with the U.S.

Canada Housing Bubble There are clear differences between Canada and the U.S. when it comes to the housing mar­ket. For one, a much higher proportion of Cana­dian mortgages are insured by the government through CMHC, leaving the big Canadian banks and investors better protected in the event of foreclosures.

Bankruptcy laws are more punitive in Canada and lending criteria is not as lenient. Depending on the U.S. state, lenders do not have recourse to a mortgage borrower’s other assets in the case of default. Although, a defaulting borrower would have his or her credit rating seriously affected, the bank could not gain possession of other as­sets such as savings. In Canada, the banks do have recourse to a borrower’s savings and other assets in the case of foreclosure, making strate­gic defaults here much less likely, p.6.

As well, mortgages are not awarded in Can­ada without employment and income checks.

Today, all major cities in Canada are experi­encing housing price increases that are beyond their historic $50K–$80K range. They are all over $100,000 in inflation-adjusted dollars. Canada is experiencing, for the first time in the last 30 years, a synchronized housing bubble across the six largest residential real estate markets in Canada, p.7.

Scenario 2: Bubble bursting slowly, over a period of time.

Montreal, Calgary and Vancouver would ex­perience at least a 30% drop from today’s prices. Prices in Montreal would drop from $307,000 to $200,000. Prices in Calgary would drop from $403,000 to just over $280,000, for a loss of $122,000. In Vancouver, prices would drop by 31%, from $658,000 to $454,000, losing $204,000 of their value, p.9.

Who would a housing crash hurt most?

Certainly some new homeown­ers — young families that purchased homes with no down payment — will find themselves owing more than their house is worth. Over-extending themselves with little or nothing down means that higher mortgage rates quickly translate into bigger monthly payments. In retrospect, fully utilizing more lax mortgage rules may not have been such a good idea for either the homeowner or the bank that recommended it.

While there would certainly be debate as to whether over-extended mortgage holders “de­serve” their fate, there is a group who will cer­tainly face bigger impacts than commonly rec­ognized: seniors. It is those who look to their houses as a source of retirement savings who will likely be hit the hardest. Seniors who have paid off their mortgages and played by the rules may be about to see a second hit to their economic security in their golden years, after the collapse of the stock market in 2008.

Whether the crash is orderly, protracted, or sudden, seniors who can’t wait for a decade or so for prices to recover will be most affected. And even if they can afford to wait, the sheer number of people who will be counting on selling their homes to make their retirement plans viable will mean a buyers’, not a sellers’, market, p11.

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