La SCHL sur la défensive

Ce que la SCHL ne veut pas comprendre, ce n’est pas au peuple de supporter le risque immobilier, si les banques sont capables de faire plus de 20 milliards de profits dans une année, elles sont coupables de supporter le risque des prêts hypothécaires.


Extrait de : La SCHL sur la défensive, Maxime Bergeron, La Presse, 15 février 2011

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) lance une salve contre ses détracteurs, qui ont été nombreux ces dernières semaines à remettre en question son modèle de fonctionnement.

Dans une série de missives envoyées hier, l'organisme fédéral tente notamment de contrecarrer les arguments de David Madani, de Capital Economics, un institut de recherche.

Cet économiste a fait les manchettes en prédisant une baisse de 25 à 35% du prix des maisons d'ici trois ans, et une perte de 6 à 10 milliards de dollars pour les contribuables en raison du rôle central joué par la SCHL dans l'assurance des prêts hypothécaires.

Selon M. Madani, les défauts de paiement qui résulteraient d'un recul des prix suffiraient à gruger tout le capital accumulé par la SCHL, une facture qui devrait en fin de compte être acquittée par les Canadiens. Douglas Stewart, vice-président aux politiques et à la planification de la Société, rejette ce scénario d'un revers de main.

«La SCHL maintient des réserves en capital correspondant à près du double du minimum requis par le Bureau du surintendant des institutions financières», affirme-t-il dans une lettre diffusée hier.

M. Stewart soutient que le niveau de capital de la SCHL pour ses activités d'assurance atteignait 8,2 milliards de dollars à la fin de 2009, sans compter la «provision pour primes non acquises» de 6,7 milliards de dollars destinée à couvrir d'éventuels règlements.

Le vice-président souligne aussi que «l'avoir propre foncier moyen» des propriétaires de maisons atteint 45% au pays, et non 10% comme l'avance David Madani. Cela signifie que la valeur des maisons est en moyenne 45% plus élevée que le montant des prêts consentis aux Canadiens qui bénéficient d'une assurance de la SCHL.

Joint hier par La Presse Affaires, M. Madani persiste et signe. Il souligne que le chiffre de 10% concerne les propriétaires qui ont acheté récemment une propriété, aux prix élevés des dernières années. Ce sont eux, et non pas les proprios de longue date, qui sont le plus à risque de tomber en défaut de paiement advenant une baisse des prix - ce qui déstabiliserait les bases de la SCHL.

Évidemment, d’une logique enfantine.

«Ce n'est pas la moyenne qui compte, mais plutôt les derniers acheteurs arrivés sur le marché, a lancé M. Madani. Clairement, ils ne comprennent pas cela.»

David Madani - dont l'analyse pessimiste a soulevé plusieurs critiques - dit attendre davantage de précisions de la SCHL avant de modifier son point de vue. La réponse reçue hier ne le convainc pas.

Dans un courriel envoyé hier à La Presse Affaires, le porte-parole de la SCHL a tenu à souligner que le taux de prêts hypothécaires en souffrance n'a jamais dépassé plus de 1% au Canada.

Privatisation

Dans une autre lettre, la SCHL tente de démonter les conclusions d'un rapport de l'institut torontois C.D. Howe, qui préconise une privatisation partielle de l'organisme fédéral.

Dans une étude récente, C.D. Howe mettait en lumière le risque «mal défini» imposé aux contribuables du pays, qui pourrait totaliser «plusieurs dizaines de milliards» si le marché immobilier devait subir une dégelée comme aux États-Unis. La valeur des prêts hypothécaires assurés par la SCHL dépasse les 500 milliards - soit environ 30% du produit intérieur brut canadien -, ce qui est beaucoup trop, selon l'institut.

Dans sa courte réplique, la SCHL utilise justement l'exemple des États-Unis pour défendre ses façons de faire. «Les événements récents sur le marché résidentiel américain démontrent en fait que ce modèle pourrait comporter plus de risques et coûter plus cher aux contribuables canadiens que l'approche courante», écrit Douglas Stewart.

Pauvre M. Steward, il n’a pas lu la dernière missive de M. Obama,
Le modèle d’affaire de la SCHL est mort ?

La SCHL rappelle en outre que ses activités ont permis de générer des revenus de 12 milliards depuis 10 ans.


Extrait de : Capital Economics report suggests that rising interest rates could trigger housing collapse, February 3, 2011 by financialinsights

Rate hikes could trigger Canadian housing collapse

At least that’s the conclusion of a new report from Capital Economics who have calculated that home prices could fall 25-35% as the overnight interest rate from the Bank of Canada rises from its current level of 1% to closer to 3.5% by the end of 2012.

Unfortunately, the actual report is available only to paying clients. I’ve requested a trial subscription to hopefully be able to get my hands on it. In the meantime, the story was picked up by Canadian Business, Yahoo Canada, Financial Post, and the Globe and Mail.

Some key quotes from these articles:

“Even small rises in official interest rates have been shown to have a big effect on homeowner confidence in other countries under similar circumstances,” (Capital Economics Chief Economist David) Madani said Thursday. “If the Bank of Canada does resume its monetary tightening this year, this could easily prove to be a tipping point for a house price collapse.”

If prices fall 35 per cent, the Canadian Mortgage and Housing Corp. that insures higher risk mortgages could suffer losses of $10 billion as about 10 per cent of mortgages default.”

”Madani believes the confidence (that the housing market will experience a soft landing) is misplaced, however. He says not only have prices risen as quickly as the U.S. before the collapse there, but Canadian prices are way out of whack with traditional markers, such as incomes and the cost of renting.”

If prices do fall as far as Mr. Madani predicts, “the knock-on effects to consumer spending and housing investment could be significant and perhaps even strong enough to push the economy into another recession,”

Of course you already knew that.