Les jeunes et la propriété: location perpétuelle?

Les conclusions de l’article sont intéressantes, il en coûte moins cher d’avoir un loyer qu’une maison.

Par contre, cet article oublie un facteur fondamental, un risque d’une crise immobilière.

Deux facteurs fondamentaux doivent être réunis.

1.      Le taux d’endettement de la population

2.      Et la baisse de la confiance des consommateurs

Le premier facteur est déjà réuni, le deuxième risque d’arriver assez rapidement devant la crise systémique financière qui se propage en Europe.

N’oubliez pas, quand une crise immobilière a lieu et votre maison de  300,000 $ subit une dévaluation de 20 %, donc elle vaut sur le marché 240,000$

Au renouvellement d’hypothèque, la banque ne vous réemprunte que sur la nouvelle valeur de la maison qui a été dévaluée, vous devez fournir personnellement la différence, donc 60,000 $.

Puisque vous être surendettés, vous remettez les clés, conséquences d’une crise immobilière qui perdure, ce qui se passe exactement aux  États-Unis depuis les 4 dernières années.


Extrait de : Les jeunes et la propriété: location perpétuelle?, Marc Tison, La Presse, 17 septembre 2011

Pour plusieurs jeunes, l'achat d'une première propriété est un rêve qui s'éloigne de plus en plus. Mais sur le plan financier, est-ce un drame de demeurer à loyer?

Il est de plus en plus difficile pour les jeunes d'accéder à la propriété.

Mais demeurer longtemps à loyer est-il une catastrophe financière?

Pour plusieurs jeunes, l'achat d'une première propriété est un rêve qui s'éloigne de plus en plus.

Ou, pour voir le problème à l'inverse, ils doivent s'installer de plus en plus loin en banlieue pour le réaliser.

Sur le plan financier, est-ce un drame de demeurer à loyer?

La réponse se calcule à long terme, à l'aide d'un bilan et en fonction de très nombreux paramètres souvent négligés.

Le site Web de l'Autorité des marchés financiers (AMF) propose une calculette très complète pour comparer la location et l'achat en variant les hypothèses.

«Techniquement, la méthode est correcte», estime le comptable agréé et planificateur financier Éric Brassard, qui y a jeté un coup d'oeil. Auteur de l'ouvrage Un chez-moi à mon coût, il avait utilisé lui-même une méthode très semblable.

Malgré certaines lacunes - absence de TVQ à l'achat d'une maison neuve, par exemple -, la calculette de l'AMF permet de faire des comparaisons fort pertinentes.

L'exercice réserve des surprises.

Louer ou acheter ?

Acheter

Un loyer de 900$ contre une maison de 350 000$. Quel est le plus rentable après 30 ans? Voici les paramètres que nous inscrivons dans la calculette de l'AMF:

·         Prix d'achat d'une maison existante: 350 000$

·         Mise de fonds: 10%, ce qui ajoute une prime d'assurance prêt de 7000$

·         Taux d'intérêt de 5%, avec un amortissement de 25 ans

·         Taxes foncières fixées à 1,2%, soit 4200$

·         Frais de démarrage: 5%, donc 17 500$

·         Frais à la revente: 5%, soit 17 500$

·         Augmentation annuelle de la valeur de la propriété: 3%

·         Coût annuel d'entretien: 1,5%, soit 5250$

·         Assurance habitation: 900$

Avec ces données, lançons la machine.Après 25 ans, quand l'emprunt est acquitté, le placement vaut 732 822$. Le gain en capital s'établit à 382 822$. C'est habituellement ici que le propriétaire arrête son calcul, en se félicitant de son investissement. Mais il néglige les dépenses encourues au fil des ans (intérêts, entretien, taxes, etc.), dépenses que la calculette a soigneusement compilée jusqu'à un (étonnant) total de 522 692$!

Après 25 ans, le bilan est en fait négatif: habiter cette propriété a coûté 139 870$.

Une fois l'hypothèque remboursée (après 25 ans selon nos paramètres), la calculette pose en principe que les mensualités hypothécaires libérées sont investies, avec un rendement que nous établissons à 5% par année. Après 30 ans, les investissements - propriété et placements - totalisent 974 287$.

Le bilan demeure néanmoins négatif, à -75 444$.

La location

Où en seriez-vous si vous aviez plutôt payé un loyer? Fixons-le à 900$, pour un logement de bonne tenue.

Nous supposons une augmentation annuelle de 3%, similaire à celle des dix dernières années.

L'assurance habitation: 30$ par mois, soit 360$ par année.

Après 30 ans, ces dépenses totalisent 530 942$ - c'est le coût pour habiter ce logement pendant toutes ces années.

Le point d'équilibre est atteint après 12 ans: si la maison est revendue avant cette échéance, il a coûté moins cher d'habiter en logement.

Par contre, vous pouvez vendre la maison qui est sur spéculer, et faire un bon profit, par contre si vous acheter une seconde maison, elle est surévaluée et physiquement vous n’avez rien gagné au change, tout probablement une plus grosse hypothèque.

Mais c'est ici qu'apparaît un facteur critique, qui fait l'objet du débat: la différence entre le loyer et la mensualité hypothécaire sera-t-elle dépensée ou épargnée?

Dans l'hypothèse où elle est investie (dans un REER ou CELI), la calculette inclut dans l'investissement la mise de fonds versés à l'achat et les frais de démarrage qui auraient été versés dans le cas de l'achat. Nous y appliquons un rendement de 5%.

Avec ces hypothèses, le locataire aura investi 388 040$ en 30 ans. La valeur des placements a atteint 989 974$, pour un gain en capital de 601 934$. Mais il faut soustraire les dépenses de logement de 530 942$.

Le gain net est de 70 992$, contre une perte de 75 444$ dans le cas de l'achat.

Évidemment, les résultats sont très sensibles aux hypothèses. Si le taux d'intérêt du prêt se fixe plutôt à 6% par année, le déficit de l'achat grimpe à -130 269$ après 30 ans. Mais si en même temps la plus-value s'est établie à 5% par année, on obtient après 30 ans un gain net positif de 532 869$!

Faites l'exercice vous-même, c'est très instructif.

5 % par année sur 30 ans, personne ne serait plus capable de les acheter, déjà la situation se présente, le marché est déjà en bulle spéculative: grâce au taux d’intérêts bas et le crédit facile, 120 % en moins de dix ans, les jeunes n’ont plus accès aux maisons, et les salaires des travailleurs moyens ne cessent de régresser.

Une situation insoutenable à long terme, un sérieux potentiel d’une crise immobilière dû au surendettement des ménages, et d’une perspective économique morose.


 

  1. gravatar

    # by Incubus - 19 septembre 2011 à 09 h 45

    Il n'y a pas seulement le 5% d'augmentation qui est ridicule, il y a aussi les augmentations de loyers de 3% par an qui sont aberrantes. Je suis proriétaire d'un multi-logements. En calculant la moyenne des augmentations de loyers sur plus de 20 ans, je trouve à peine 2%. Ensuite, la demande en ce moment pour la location est très faible de sorte que mes denières augmentation frôlent les 0%. Les prorios ne peuvent donc plus refiler aux locataires la totalité des augmentations de dépenses au risque de perdre des locataires. On assite donc à une sorte de gel des loyers avec des augmentations en bas de l'inflation. On est donc à des années lumières du 3% sur le long terme. L'article de ce journaliste est risible et démontre une méconnaissance profonde des cylcles dans l'immobilier.