Immobilier a été fortement distordu par l’intervention du gouvernement

Premier article, provient du blogue Minarchiste.

Le second article démontre que la SCHL commence à garantir les bonds des banques canadiennes sur le marché étranger,  pratique légèrement douteuse sans l’assentiment du peuple étant l’ultime payeur, s’il y a un fiasco.


Extrait de : L’interférence du gouvernement canadien sur le marché hypothécaire, Minarchiste, 6 mars 2012

Le marché immobilier Canadien est présentement surévalué. Cette situation s’est développée de concert avec une augmentation marquée de l’endettement des Canadiens et une expansion démesurée du crédit hypothécaire.

La résolution de cette problématique résultera tôt ou tard en une sévère correction des prix des propriétés, qui sera probablement suivie d’une récession. On notera d’ailleurs qu’il n’y aura jamais eu autant de canadiens oeuvrant dans l’industrie de la construction et les secteurs qui y sont reliés. De plus, les gens ont utilisé la plus-value de leur maison pour souscrire à des lignes de crédit hypothécaire leur permettant de doper leur consommation à crédit et utilisant de fait leur maison comme une carte de crédit. Autrement dit, notre économie n’a jamais été aussi dépendante de l’immobilier.

Et du crédit facile par les banques.

Lorsque la récession sévira finalement, je pressent déjà les commentaires qui paraîtront dans les médias, blâmant le manque de règlementation et d’intervention de l’État pour limiter les « instincts animaliers » des emprunteurs canadiens.

Mortgage and consumer debt

House prices in Canada

Pourtant, l’analyse John Reucassel de BMO Marché des Capitaux vient de publier un rapport intéressant à cet égard.

M. Reucassel affirme que le gouvernement canadien n’a jamais été aussi impliqué que présentement dans l’industrie bancaire :

·         Garantissant 48% des prêts à travers la SCHL et

·         65% des sources de fonds par les titres adossés à des créances hypothécaire assurées par la SCHL et par l’assurance-dépôt.

·         Ainsi, depuis 2005, la valeur des prêts assurés par la SCHL a augmenté de +90%.

(Pour ceux qui veulent comprendre ce qu’est la titrisation et les titres adossés à des créances, je l’explique en détails et en termes simples ici).

Selon lui, il ne fait aucun doute que le marché du crédit hypothécaire canadien a été fortement distordu par l’intervention du gouvernement, permettant aux banques d’abaisser le coût de leurs fonds et, par conséquent, de réduire les taux d’intérêt qu’elles offrent.

Identique, aux États-Unis, Espagne et Irlande.

M. Reucassel estime en se basant sur l’expérience Australienne que l’implication de la SCHL aurait un impact de 0.75% sur le coût des fonds des banques canadiennes, ce qui est énorme. Ainsi, si les canadiens auraient eu à défrayer les véritables taux d’intérêt du marché, ils ne seraient pas autant endettés et le marché immobilier serait moins surévalué.

Exacte, imaginer, une situation idéale pour les banques, ce sont eux qui font le profit et c’est le peuple qui prend le risque, bel exemple de copinage entre le milieu financier et politique.

La SCHL intervient de deux façons sur le marché immobilier.

1.      Premièrement, elle fournit de l’assurance hypothécaire aux particuliers qui ne peuvent fournir l’apport d’au moins 20% de la valeur de la maison.

2.      Deuxièmement, les banques peuvent lui faire assurer des portions de leur portefeuille de prêts, dans le but de les titriser ou de les mettre en garantie lors de l’émission d’obligations sécurisées. Cela leur permet de libérer du capital, de lever de la liquidité et d’abaisser leurs coûts des fonds.

Les deux graphiques suivant montrent

1)     l’émission de titres adossés à des créances hypothécaires assurées par la SCHL et

2)     l’émission d’obligations sécurisées par les banques canadiennes basées sur des portefeuilles d’hypothèques assurées par la SCHL.

Issuance and Outstanding

Covered bond Canadian

J’ajouterais aussi que le marché du crédit canadien a été encore plus distordu par la politique monétaire de la Banque du Canada, qui maintient les taux à des niveaux nettement plus bas qu’ils ne devraient l’être. Cependant, je comprends que M. Reucassel n’ait pas voulu s’aventurer sur ce terrain, étant lui-même employé d’une banque.

Tout à fait d’accord, toujours faire attention sur les opinions des économistes, ils sont très élastiques en fonction de leurs employeurs et les clients qu’ils desservent.

En conclusion, l’analyste recommande que la SCHL limite ses programmes d’assurance hypothécaires auprès des banques (donc le deuxième type d’intervention). J’irais plus loin en recommandant la privatisation complète de la SCHL (voir ceci).

Il y a drôlement longtemps qu’on aurait du faire cela, ce n’est pas au peuple de garantir les risques immobiliers canadiens, il y a plein d’autres soucis que de garantir des prêts immobiliers à risques ou du surendettement.

Remarquez, ce sont des vœux pieux, mais en politique canadienne peut de politicien peut devenir premier ministre sans la bénédiction de ‘Bay Street’.

Je pense que les catalyseurs d’une correction immobilière seront une hausse des taux d’intérêt et/ou une hausse du chômage.

Ceci dit, je ne m’attends pas à ce qu’ils haussent les taux significativement au cours des 12 à 18 prochains mois. L’inflation des prix est sous contrôle et le dollar canadien est élevé (deux conditions qui font que la Banque du Canada peut se permettre de garder les taux bas).

Le gouvernement va plutôt tenter de calmer le marché immobilier en resserrant les critères de prêts (amortissement moins long, apport plus élevé, meilleure cote de crédit). Le gouvernement et les banques espèrent que cela leur permettra d’accomplir un « atterrissage en douceur ». Ils espèrent que la valeur des maisons ne baissera pas de plus de 5 à 10%, ou encore mieux qu’elle ne fasse que stagner.

Quant à une hausse du chômage, c’est le risque le plus significatif à moyen terme, surtout si la construction ralentit. On entrerait alors dans un cercle vicieux dans lequel l’immobilier baisse parce que le chômage augmente parce que la construction ralentit parce que l’immobilier baisse, parce que le chômage augmente, etc.

Ce qui est bien triste est que malgré toute cette intervention et cette manipulation de la part du gouvernement, on blâmera encore le libre-marché et le manque de règlementation du secteur financier et on dira haut et fort que le capitalisme est un système qui ne peut faire autrement que de mener à des crises économiques…

Ce n’est pas le capitalisme qui est fautif, mais la nature humaine, avidité et cupidité font partie intégrante du comportement humain.


Extrait de : Risks of CMHC mortgage cover, By Finn Poschmann, Financial Post , Mar 21, 2012

The federal budget due March 29 almost certainly will unveil the government’s thinking on the future of the Canadian covered bond market. This may prove strangely important, because covered bonds lie at the heart of one of the most contentious public policy issues in the Canadian financial system.

The bonds are “covered” because they are backed, normally, by high quality, or low loan-to-value ratio, mortgage loans. Canadian banks originate mortgage loans, and sell them to a bankruptcy-remote special purpose vehicle, which in turn sells bonds, typically with five-year terms, to foreign and domestic investors. The stream of interest and principal payments on the mortgage loans backs these contractual covered bonds.

The cover pool is always overcollateralized, meaning that the face value of the mortgage assets exceeds the value of the bonds they back; Canadian practice limits overcollateralization to 10% of the bond issue. The issuing bank’s full faith and credit gives the bonds dual cover.

This belt-and-suspenders approach to security strengthens the confidence of bond buyers. For instance, when the Royal Bank of Canada first came to market in 2007, with a cover pool comprising uninsured residential mortgages, the bonds sold at a low yield spread over comparable duration sovereigns. And when in February this year Moody’s Investors Service announced a potential downgrade of the parent company’s credit rating, it later clarified that RBC’s covered bonds would retain, even in the event of a bank downgrade, their Aaa rating.

So far, so good — the covered bond structure ensures that banks are exposed to the risks of the loans they write, letting them sell the bonds they back at very low yields. This securitization model, with its short intermediation chain — in contrast to “originate-to-distribute” mortgages and the structured securitizations and derivatives built around them, which went so wrong in 2008 — distributes risks to informed investors who are able and willing to bear them, rather than centralizing risks within the financial system. That is a good outcome, which also shows how markets can evolve to deliver a sound housing finance system.

Yet, owing to government-backed mortgage insurance, the future might continue to look rather like the past, with rising taxpayer exposure to bank lending and borrowing.

Since 2007, Canadian banks have increasingly come to the covered bond market with bonds backed, in whole or in part, by mortgages individually insured by the Canada Mortgage and Housing Corporation.

This insurance cover boosts the surety of the bond pool, and marginally lowers the banks’ cost of capital and, arguably, perhaps lowers the cost of homebuyers’ mortgages.

But an otherwise functioning financial market also gains government and taxpayer participation, and risk exposure, to uncertain net benefit.

There is more. CMHC also offers, and many banks buy, portfolio or “bulk” insurance for bundles of otherwise uninsured mortgages, which in turn are placed in bond cover pools. This cheap insurance is an additional guarantee, and banks save typically 10 basis points or more on their insured bond issues.

The popularity of bulk cover is one reason why CMHC is now pushing toward its $600-billion legislated cap on the extent to which the agency can back debt with a government guarantee. And the belt-plus-suspenders-plus-insurance raises questions, such as the extent to which taxpayers should guarantee bank lending to foreign bond buyers who might otherwise be satisfied to bid for uninsured covered bonds. Bondbuyers seeking a sovereign guarantee have access to government of Canada treasuries and long bonds, which are a similar, competing investment.

In turn, that is why Ottawa will be considering limiting — perhaps even to zero — the extent to which covered bond pools may be stocked with portfolio-insured mortgage bundles.

Other components of a legislated, as opposed to contractual, covered bond framework may be warranted, such as standards for replenishing bond pools. Over the life of, say, a five-year covered bond, some of the mortgages that back it will go bad, and others will age out of the pool — they need to be replaced by mortgages of similar or higher quality.

And that is where things can go bad.

An example from the 1890s makes the point, when one of several farm mortgage crises rolled across the U.S. Mortgage companies began to fail, and as their capital came under pressure, they restocked cover pools with bad mortgages, and removed good ones, violating their bond programs’ trust agreements, and spreading their financial illnesses to investors at home and abroad, who thought they had secure collateral.

No one would suggest such a scenario among domestic banks today, but the incident sufficiently resembles the 2007-08 collapse of mortgage securitizations that it deserves attention. A sound regulatory and legislative framework, including disclosure standards for asset replenishment, common practices and audit standards, can all help the Canadian covered bond market develop.

Even better, housing finance has a route that may help it evolve toward lesser reliance on taxpayer guarantees, and with confidence. And that would be a good thing.

Finn Poschmann is vice-president, research, at the C.D. Howe Institute