Is there a Canadian housing bubble? Judge for yourself.

À cet article, je ferai des commentaires rarement discuter dans les médias traditionnels.


Extrait de: Our addiction to housing debt in 11 charts, Tamsin McMahon, Macleans, April 11, 2014

The state of Canadian housing market is an endless source of debate. Maclean’s has engaged in its fair share of speculation about whether a housing bubble exists and, if so, when it might pop.

But while pundits might not be able to predict a housing bubble, it’s impossible to ignore that housing has become an important share of the Canadian economy in recent years. Homeowners are spending more of their hard-earned money on their homes — from mortgage payments, to home renovations. Housing has also become an increasingly important source of bank profits and financial institutions have been finding novel new ways to make sure those mortgage loans keep flowing.

Here are 11 charts that show just how addicted we’ve become to housing debt:

Household net worth has been on the rise thanks in large part to rising home values. Home equity has doubled in the past decade, but it has risen far more slowly :

Household net worth

Household debt has risen much faster than personal disposable income (PDI), a measure of after-tax income. Household debt is up nearly 400 per cent since 1990, while income is up 153 per cent:

Donc, on constate que l’évolution des prix des maisons est tout à fait anormale par rapport à l’évolution de nos salaires, donc, il y a eu un facteur extérieur qui a influencé cette tendance.


Debt and PDI

 

But thanks to historically low interest rates we’re spending less than ever on debt payments. Last year, the household debt-service ratio fell to the lowest ever recorded:

Par contre, avoir des intérêts trop bas, créent des effets pervers.

·         On le constate, rien ne rapporte à moins de spéculer à la Bourse.

·         De plus, il se  crée un environnement où il y a de mauvaises allocations d’investissements. Des compagnies ayant une rentabilité douteuse se manifestent, justes pour avoir 5 % de rendement.

·         Pour les banques préférables de spéculer que de prêter de l’argent à une PME.


Whatever we’ve saved in interest, however, we’re spending on home renovations:

Spending of renevoations

Les banques font des fortunes, on vous accorde un refinancement de votre maison et vous dépensez comme des malades.

Le problème, c’est de l’endettement, une simple économie engendrée par de l’endettement.

Imaginer, maintenant que les maisons se d’évaluent supposons de 25 % et vous avez une hypothèque de 200,000$.

Allez vous être capable de trouver 50,000 $ lors de votre refinancement de votre hypothèque, quand la maison va valoir juste 150,000$ ?

Demandez aux Américains ce qu’il en pense ?


Overall, owning a home is getting less affordable for many Canadians.

Homeowners whose mortgages are insured now spend roughly 45 per cent of their pre-tax income on housing-related costs like mortgage payments, property taxes and heating. That would rise to 52 per cent if interest rates rose just two percentage points:

Housing affordalibility

Évidemment les papys et baby-boomers se réjouissent, ils peuvent vendent leurs maisons deux fois plus chères, sans avoir eu aucun mérite, car c’est une décision de la banque du Canada d’avoir baissé son taux directeur de 4,75 % (2007-07-10) à .5 % (2009-05-21) en moins de 2 ans.

Par contre, pour les jeunes c’est un vrai cauchemar pour tenter d’acquérir une maison.

Une belle arnaque intergénérationnelle,
transfert de la richesse des vieux sur le dos des jeunes.


Now onto the banks. They are more reliant on mortgages and home loans than ever before:

Mortgages bank

Évidememment, 40 % des prêts accordés par les banques sont sur des prêts immobiliers gonflé, drôlement risqué.

D’où le pourquoi, que les banques canadiennes se sont fait décoter.

Si les banques canadiennes sont souvent qualifiées de solides, la firme de notation de crédit Moody's vient de qualifier leur horizon de «négatif».

La société new-yorkaise a publié, mardi, une note concernant les sept plus grandes institutions financières du pays, incluant la coopérative Desjardins. Elle a abaissé de «stable» à «négative» la perspective sur les titres d'emprunt qui servent à financer leurs activités.

“Moody's also notes that while the potential for external shocks to the Canadian economy has receded, high household indebtedness and elevated housing prices remain key risks to banking system stability in Canada,” the ratings agency said. (1)


Mortgage-backed securities, where financial institutions pool mortgages and then sell them to investors, have been around for decades in Canada. But only recently have they become a major source of funding for the banks:

Morgage - backed securities

Vous connaissez l’avidité de nos banques, il utilisait la SCHL pour sécuriser leurs propres prêts et revendait ces prêts aux étrangers avec la sécurité de la SCHL, évidemment ce qui était tout à fait en contradiction avec l’orientation initiale de la SCHL.

The government has now effectively shut down that market by not allowing insured loans into what are covered bond contracts. CMHC can only guarantee covered bonds with the approval of the finance minister.

«CMHC is being slapped around the ears. The message is being sent out that it has been distorted from the original purpose of a social housing organization.» (2)


Historically, most mortgages in Canada were funded through bank deposits. In 1995, just five per cent of all mortgages were securitized. By 2006 the figure was around 16 per cent. It’s grown to more than a third of mortgages today:

Proportion of mortgages funded by deposit

En 1996, seulement 5 % des prêts étaient sécurisés, donc, on prêtait de l’argent si tu avais des garantis, maintenant avec du crédit facile, on prête à n’importe qui. Par contre, les banques prennent des assurances au cas des défauts de paiement, l’introduction des produits dérivés.

Quand, il y a en a trop qui sont proche de l’insolvabilité, on a de beau produits dérivés toxiques et tu as une belle  crise financière sur les bras.

More than half of all mortgages are guaranteed by the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), meaning the government has promised to pay banks and investors if homeowners default:

SCHL 60%

Cela fait des années que je dis : cela n’aucun bon sens. C’est le peuple qui prend le risque et ce sont les banques qui font les profits, on comprend mieux pourquoi il dépense plus d’un ½ milliard par année de lobbying pour maintenir leurs oligopoles.

Un extrait de David Descoteaux, un des rares économistes que j’estimes au Québec.

Vous connaissez Fannie Mae et Freddy Mac? Ces sociétés de prêts ont coûté jusqu’ici 250 milliards aux contribuables américains. Nous avons leur pendant ici : la SCHL. Cette société de la couronne assure environ 60 % des prêts hypothécaires des banques – généralement les plus risqués. L’an dernier, le gouvernement a permis à la SCHL de mettre sur ses livres jusqu’à 600 milliards $ d’hypothèques. 150 milliards de plus que l’année précédente. Les contribuables se portent garants de la SCHL en cas de pépin. Les banques courent donc peu de risque à prêter à des gens qui n’en possèdent aucunement les moyens. Croyez-vous qu’elles se gênent pour le faire?

Conséquence : les gens achètent tout ce qui bouge, à crédit. Le prix moyen d’une maison à Vancouver dépasse aujourd’hui 700 000 $. À Toronto, vous devez allonger 400 000 $ pour un bungalow. En même temps, les Canadiens croulent sous les dettes. Un sur quatre serait incapable d’affronter une dépense imprévue de 5000 $, selon un sondage. Même en utilisant sa carte de crédit!

Nous avons créé une légion d’emprunteurs à haut risque. Un réfrigérateur brisé, et c’est la faillite. Si les taux d’intérêt grimpent, si l’économie américaine rechute, ou si le prix des maisons baisse… Le château de cartes canadien s’écroule.

Nos politiciens doivent comprendre qu’une saine économie se bâtit en épargnant, pas en s’endettant. En attendant, nous voilà les Américains de 2007. On comprend pourquoi le Canada s’est bien sorti de la crise jusqu’ici : elle n’est pas encore commencée. (2)


Securitized mortgages (listed below as “NHA MBS” and shown in yellow) have become an increasingly important part of Canada’s shadow banking sector, which itself has been growing. Shadow banking refers to activities outside of the financial sector’s traditional role of taking deposits and making loans:

Shadow Banking in Canada

Comme on n'arrête pas de donner des prêts ou des crédits à n’importent qui, car le but de l’exercice, c’est de maximiser les profits, on crée une fausse économie par endettement.

Nettement plus difficile de faire une vraie économie, c’est-à-dire : innover, produire et exporter.

Donc, devant ce déluge de crédit facile, les banques les sécurisent en prenant des garanties, petit problème ?

Qu’arrive-t-il quand les assureurs (Shadow Banking) n’ont pas assez de fonds solides pour garantir, si il y a une dérape ?

On demande au cher peuple de payer les pots cassés.

L’origine du problème: des politiciens qui ont joué à l’apprenti sorcier en créant un environnement de dette pour miroiter un beau PIB.

Combatting the Dangers Shadow BankingPrior to the recent financial crisis, many of the system’s short-term liabilities were seen as nearly risk-free (“AAA”) assets, but some proved not to be so. Not only did the shadow banking system contract considerably during the financial crisis in both the United States and Canada, but so did the system’s provision of financing to regulated banks, which exacerbated their liquidity difficulties.

To mitigate the risks of another run on the shadow banking system greatly amplifying financial instability, some shadow banking entities ought to be regulated as banks or in a similar fashion to banks (for example, with capital and liquidity requirements) while in other cases regulation should cover banks’ relationships with them, their procyclical behaviour in certain markets (such as those for repos), or the ratings process for securitized products. Because of the diversity of the various parts of the shadow banking system, the policy responses proposed in this study differ significantly across those parts. Taken together, the implementation of these policies should help reduce systemic risk and the probability of future periods of financial stress, for a stronger and more stable financial system.